平陽縣人民政府辦公室文件

平政辦〔2022〕114號

平陽縣人民政府辦公室

關于印發深化工業用地有機更新 加快產業發展能級提升的實施意見

各鄉鎮人民政府，縣政府直屬各單位：

為進一步提高土地資源節約集約利用水平，促進工業經濟高質量發展，根據《浙江省人民政府關于印發浙江省新一輪制造業“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅行動方案（2021-2023年）的通知》（浙政發〔2021〕31號）、《溫州市老舊工業區改造提升三年行動方案（2022-2024年）》等文件精神，經縣政府同意，現就全面推進工業用地有機更新提出如下意見：

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，嚴格落實黨中央、國務院、省委、省政府和自然資源部等關于節約集約用地、“畝產倍增”等重要決策部署，對標對表打造全球印包裝備產業新高地、長三角新材料先進制造基地、浙南新智造集聚地要求，堅定不移推進低效工業企業整治，加快實施老舊工業區塊提質增效，為高水平建設共同富裕26縣排頭兵提供有力支撐。

二、基本原則

1.堅持政府主導與企業參與的原則。建立健全政府主導、部門協同、各方參與的工作機制，以連片改造為主、企業自主改造為輔的方式，探索形式多樣的更新方式。在符合一定條件和統一規劃前提下，允許土地權利人、國有經濟組織或其他符合條件的市場主體參與工業用地有機更新，充分調動社會各方的積極性。

2.堅持規劃引領與穩步推進的原則。各鄉鎮（開發區）按照現行國土空間規劃、三線一單等要求，結合產業基礎再造和產業鏈提升，對老舊工業區采取統一規劃、滾動開發、分片分期實施的方式，高標準編制工業用地有機更新規劃，明確老舊工業區有機更新的區域范圍、規劃布局、更新方式、開發舉措、技術指標等。

3.堅持用地性質不變與產業升級的原則。保持工業用地性質不變的前提下，各鄉鎮（開發區）結合區域產業優勢，聚焦“3+X”產業鏈，統籌考慮產業布局、環境容量、企業現狀等因素，重點培育形成2-3個細分主導產業。老舊工業區改造提升后騰出的空間要重點承載龍頭企業產能配套、成長型企業發展和產業強鏈補鏈，著力打造產業集聚、定位鮮明、配套完善、功能完備的特色產業園區，不斷提升園區產業集中度和辨識度。

三、管理流程

（一）方案編制聯審。連片改造項目，由屬地鄉鎮編制連片改造區塊實施方案，提交平陽縣老舊工業區改造提升工作領導小組（以下簡稱：領導小組）辦公室；企業自主改造（聯合改造）項目，由企業編制改造項目實施方案經屬地鄉鎮初審后提交領導小組辦公室。領導小組辦公室組織縣發改、自然資源和規劃、住建、生態環境、財政、科技等相關職能部門對項目相關監管指標、規劃條件調整、產業規劃、項目的必要性和可行性進行論證。經評審通過后列入平陽縣老舊工業區更新改造項目庫，落實推進措施，享受本意見相關政策。

（二）項目建設審批。老舊工業區有機更新項目經領導小組辦公室批準同意后，企業依據批復意見辦理項目備案、規劃、用地、建設許可審批。

（三）入駐企業評審。連片改造區塊內“退二優二”、企業自主改造、招引入駐項目需符合各鎮產業導向以及二次開發“標準地”要求。更新改造及入駐項目經領導小組辦公室評審通過后，企業需與屬地鄉鎮簽訂項目投資合同，在合同中明確產業定位、投資強度、畝均銷售收入、畝均稅收及違約責任等方面的內容，并同步納入工業項目全生命周期管理。

（四）項目履約管理。各監管主體根據約定指標進行全過程跟蹤監管，對未能按投資合同約定進行履約，或履約不到位的企業，按合同規定承擔違約責任，保障工業用地導入產業質量。

四、政策舉措

（一）簡化項目審批。

1.簡化遺留問題處置。按照“依法依規、尊重歷史、實事求是、分類解決、妥善確權、為民利民”的原則，對合法工業用地范圍內有機更新項目存在原有項目手續不完善、違章搭建等歷史遺留問題的，在提交整改方案并承諾整改到位的前提下，相關職能部門進一步簡化處置程序、優化處置方式，待相關問題整改到位后允許企業實施老舊工業區改造。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣住建局、縣“三改一拆”辦；帶*號為牽頭部門，下同）

2.試行容缺受理審批。對于目前規劃尚未調整、下步明確調整的有機更新項目，實施項目模擬審批。對于規劃建設條件明確的有機更新項目鼓勵實行帶方案出讓，推動“交地即開工”。有機更新項目不符合控制性詳細規劃要求，但符合上位規劃或雖不符合但可通過依法編制相關調整、平衡、解控方案的，經領導小組會審同意，試行容缺受理審批，對相關責任單位辦理手續等行為按照《縣委辦公室 縣政府辦公室關于印發<平陽縣改革創新容錯免責實施辦法（試行）> 的通知》（平委辦〔2018〕25號）文件精神予以容錯免責。（責任單位：*縣政務服務中心、縣紀委縣監委機關、縣發改局、縣經信局、縣自然資源和規劃局、縣住建局）

（二）鼓勵連片改造。

3.統籌擴容空間利用。企業利用現有土地、廠房進行工業用地改造提升，在滿足自身生產需求后，針對多余部分廠房，鼓勵屬地鄉鎮通過回購、合作包租、定制租賃等形式，統籌一定比例的產業空間，用于引培產業鏈上下游優質企業。1.政府回購，經批準實施改造提高容積率的，在《回購協議》中約定提高容積率后新增產業空間一定比例（具體比例由屬地鄉鎮確定）由政府回購。2.合作包租，經批準實施改造提高容積率的，在《租賃權移交協議》中約定提高容積率后新增產業空間一定比例（具體比例由屬地鄉鎮確定）由政府統一安排租賃，租賃價格可參考整租評估價，租賃期限不低于10年，租賃所得由企業享有。3.定制租賃，特殊地塊經批準實施改造提高容積率的，企業需按政府擬定的建筑方案進行改造，在《返租協議》中約定產業空間以簽約時整租評估價租賃給政府，一般返租期限不低于10年。（責任單位：*縣經信局、縣自然資源和規劃局、縣住建局、縣國資辦）

4.推進零星土地整合歸宗開發。鼓勵相鄰企業跨宗地實施整合更新，對有機更新過程中涉及的無法獨立開發建設的零星新增建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），在符合相關規劃的前提下，經項目準入取得供地手續后可與鄰宗土地并宗開發。涉及新增建設用地指標的，縣政府在年度建設用地指標中予以保障；涉及零星永久基本農田的可參照全域土地綜合整治與生態修復工程永久基本農田布局調整有關規定辦理。（責任單位：*縣自然資源和規劃局）

5.支持企業聯合連片改造。在屬地鄉鎮牽頭主導下，對符合規劃、權屬清晰、企業自愿、價值相當的情況下，支持聯合體項目用地之間進行空間位置互換或整合實施連片改造開發，開發完成后允許按原土地使用權比例以定量不定位辦理產權分割。對并宗開發及連片改造地塊，涉及土地出讓終止期限不一致的，可按其中出讓終止期限最遲的地塊為準，按現行出讓指導價補繳土地出讓金后重新確定出讓終止期限。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣住建局）

（三）放寬規劃條件。

6.突破發展限制。引導企業向“上”要空間，制定“工業上樓”產業導向目錄，出臺“高容積率、高稅收、低地價”的獎勵政策，對有條件區塊探索建設“垂直工廠”和“空中園區”。細化“工業上樓”建筑設計指南，明確平面設計、層高承重、減振隔振、垂直交通、貨梯、吊井等指標參數，確保集約安全有序；改造主體要根據入駐企業工藝、流程需求，對工業生產用房的層高、寬度、承重等進行個性化定制建設，確因工藝、流程的需求經論證后可適當放寬局部建筑的高度和層高要求，具體標準按國家規定執行。（責任單位：*縣經信局、*縣自然資源和規劃局、縣住建局、縣應急管理局、縣消防救援大隊）對經批準實施的更新改造項目，在符合相關技術規范的前提下，容積率下限一般不低于2.0，上限不設，國有公司開發項目試點探索3.5以上容積率。對規劃中用地性質已調作“非工”的存量工業用地，在不涉及公共設施或基礎設施且近五年內未被列入拆遷改造計劃的，經領導小組批準后允許企業進行有機更新。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣經信局）

7.放寬建筑密度高度。在編制工業用地有機更新規劃時，放寬對建筑密度、建筑高度和綠地率的要求。在符合國家相關法律法規的前提下，建筑密度放寬至70%，建筑高度放寬至50米，綠地率下限控制在5%，確需突破的由領導小組聯審會議論證通過。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣住建局、縣消防救援大隊）

8.完善用地功能配套。鼓勵同一工業園區內或相鄰企業的自建配套設施共建共享。支持利用產業園區配套用地發展保障性租賃住房，對符合相關規定的工業企業，要簡化審批程序、優化工作流程，允許配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高到30%，提高部分用于建設宿舍型保障性租賃住房。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣經信局、縣住建局）

（四）優化要素配置。

9.允許工業用地有條件分割轉讓。對符合規劃功能要求且連片改造面積在20畝以上的老舊工業用地，在改造完成驗收通過后，允許企業在滿足自用基礎上，將多余部分在符合分宗條件的情況下進行宗地分割轉讓，引入產業鏈上下游優質企業；分割后自用地塊及轉讓地塊不得改變項目功能用途，均應具備獨立分宗條件、獨立使用功能且能滿足消防、安全、環保以及形成交通道路閉環等要求的，分割單元土地面積一般不小于10畝（確因宗地實際情況需調整最小面積、分割面積的由領導小組牽頭論證通過）；涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務；工業用地項目配建的行政辦公及生活服務設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。地塊改建方案和分割轉讓方案須事先經領導小組批準同意，并按照市場評估價補繳土地出讓金；受讓企業產業類型必須符合我縣產業導向要求且原則上須為規上企業，并參照“標準地”制度相關要求與屬地鄉鎮簽訂《投資合同》；領導小組審批分割轉讓方案時，應對原已簽訂的《投資合同》的履約情況進行評估和相應處置。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、*縣經信局）

10.支持產業用房分割轉讓。對符合規劃功能要求且改造面積20畝以上、改造擴容后容積率2.0以上的工業用地，在改造完成驗收通過后，允許企業在滿足自用基礎上，將容積率超出2.0部分的工業廠房，以層或幢為單位且最小分割單元不小于3000平方米進行分割轉讓（非生產性用房單獨不得分割、分割轉讓或抵押），引入產業鏈上下游優質企業（確因廠房實際情況需調整面積、容積率、最小分割單元的由領導小組牽頭論證通過）；分割單元不得改變項目功能用途，具備獨立使用條件且滿足消防、安全、環保及獨立使用交通要求。廠房分割轉讓方案須經領導小組批準同意，并按照不低于市場評估價補繳土地出讓金，受讓企業產業類型必須符合我縣產業導向要求且原則上須為規上企業，并參照“標準地”制度相關要求與屬地鄉鎮簽訂項目投資合同；領導小組審批分割轉讓方案時，應對原已簽訂的《項目投資合同》的履約情況進行評估和相應處置。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、*縣經信局、縣住建局）國有企業實施的工業綜合體項目采用“先租后讓”“價稅聯動”的方式，完成合同約定指標的，轉讓價格可按照租賃期起始年度的市場評估價確定。（責任單位：*縣國資辦、縣經信局、縣自然資源和規劃局、縣住建局）

11.延長工業土地使用年限。鼓勵實施土地使用年限續期差別化政策，對符合規劃的改造地塊，在再開發提升改造過程中涉及土地使用年限延長續期的，可根據使用權主體畝均效益綜合評價、產業類型等綜合情況采用差別化處置方式和差別化地價，但不得突破國家規定的工業用地出讓最低價。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣經信局、縣住建局）

12.深化實施差別化政策。開展以畝均效益評價為基礎的各類資源要素差別化配置措施，有機更新改造企業在改造建設期內免于執行懲罰性差別化政策。（責任單位：*縣畝均辦、縣自然資源和規劃局）

（五）財稅金融支持。

13.鼓勵先試先行。為激發鄉鎮改革創新活力，從全縣上一年土地出讓收入中提取1%的“騰籠換鳥”專項經費，為推進老舊工業區改造提升提供財力支撐。對連片拆改力度大的試點鄉鎮給予資金補助，按照現行財政分擔體制，對連片拆改100畝（含）-200畝、200畝（含）-300畝、300畝（含）以上，分別按實際拆改面積獎勵屬地鄉鎮1000萬元、2000萬元、3000萬元；改造項目土地平整并經領導小組現場勘驗后撥付50%補助，工程竣工驗收后再撥付50%補助。對政府征收村級集體土地或村級集體土地轉為國有土地交政府收儲改造的，探索建立村級集體參與地方綜合貢獻度分成等長效機制。（責任單位：*縣財政局、縣稅務局）

14.提高財政獎補。對連片拆改面積100畝以上的更新改造項目，在項目首期工程竣工驗收后3年內，對成效突出的改造主體實行連續三年財政扶持政策。在扶持期間，連片改造區內企業新增地方綜合貢獻度（以更新改造前三年平均數為基數）作為扶持資金獎勵給屬地鄉鎮（其中第一年給予新增地方綜合貢獻度90%、第二年給予新增地方綜合貢獻度80%、第三年給予新增地方綜合貢獻度50%作為扶持資金），專項用于企業培育與發展。（責任單位：*縣財政局、縣稅務局、各鄉鎮<開發區>）

15.降低改造成本。老舊工業區更新改造過程中，協議收回后仍按工業用地重新出讓的土地出讓收入，在出讓結算金中，除上級規定需計提的之外，將土地凈收益及改造提升過程中企業涉及的契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等地方所得部分，獎勵給屬地鄉鎮用于支持老舊工業區改造。（責任單位：*縣財政局、縣稅務局）

16.降低融資成本。鼓勵金融機構對老舊工業區改造提升項目給予信貸支持，加快產品創新，引導銀行機構給予額度高、利率低、期限長的貸款支持。推廣“入園貸”等產品，加強服務創新，通過在建工程抵押及余額抵押等多種方式，為園區建設、入園企業管理提供一攬子服務，保證開工、抵押、現售滾動開發的資金需求。（責任單位：*縣金融工作服務中心、人行平陽支行、縣自然資源和規劃局）屬地鄉鎮要通過發行專項債、建立收儲專項資金、融資擔保、貼息、增資擴產貸、風險補償等方式，加大低效工業用地收儲和盤活力度。（責任單位：*縣財政局、縣發改局、縣金融工作服務中心）

17.鼓勵第三方運營。發揮市場主體和政策撬動作用，探索“零運營費用、爭獎勵資金、享績效分成”的共建運營模式，鼓勵優質運營商整租產業空間，打造總部樓宇、小微園、孵化器、眾創空間等載體，對完成運營目標、年度任務、績效考核的，要給予資金獎勵、提升運營積極性。（責任單位：*縣經信局、縣科技局）

18.改革補償方式。制定拆遷補償指引和標準，鼓勵以貨幣補償、功能置換等方式補償，合理降低貨幣補償比，降低老舊工業區改造提升拆遷補償資金成本。（責任單位：*縣住建局）引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信托份額等方式，實現補償款延時支付，減少即時支付壓力，將補償款回流項目投資。（責任單位：*縣金融工作服務中心）對優質工業企業用置換的方式為企業重新安排工業用地，經項目準入后以“標準地”方式出讓；對無生產經營類的純出租企業及其他依法關停淘汰類企業，原則上不再重新供地，如有供地一律納入審計。（責任單位：*縣自然資源和規劃局、縣住建局）

（六）激勵存量盤活。

19.支持存量用地挖潛增效。對于符合規劃不改變用途的企業自用工業用地提高容積率的，不再增收土地價款。鼓勵企業投資建設四層以上高標準廠房，對實施后畝均稅收、全員勞動生產率提升明顯的，按照空間換地項目予以補助。（責任單位：*縣經信局、縣自然資源和規劃局）

20.存量盤活指標獎勵。建立存量工業用地盤活與新增建設用地指標“增存掛鉤”機制，按存量與增量5:1比例獎勵鄉鎮新增工業用地指標。對存量連片改造成效好、集約用地效率高的項目，各鄉鎮收回有明確產權人的國有建設用地使用權并重新辦理土地供應手續的國有存量建設用地，按上級部門核撥對應的用地獎勵指標全額下撥給所在鄉鎮；所在鄉鎮無法使用的，由縣里統籌安排鄉鎮之間有償流轉。（責任單位：*縣自然資源和規劃局）

五、附則

（一）各實施主體要對老舊工業區有機更新項目的有關審批材料的真實性、合法性負責。對任何采取欺騙、隱瞞手段騙取審核同意，將不符合條件的項目納入本意見范圍辦理的，撤銷相應權證，并追究相關人員責任。

（二）本意見自2023年1月1日起施行，有效期3年。

附件：平陽縣老舊工業區和低效工業用地（廠房） 認定標準

平陽縣人民政府辦公室

2022年12月1日

（此件公開發布）

附件

平陽縣老舊工業區和低效工業用地（廠房）認定標準

一、老舊工業區:連片面積原則上不少于50畝且利用效率偏低、產出效益偏低的老舊工業區塊。

二、低效工業用地: 對土地利用不充分、產出效益低效的工業用地。具體認定標準如下:

1.實際開發建設容積率未達到合同約定，及容積率低于1.5;

2.土地開發建設面積比例不足70%，或未開發建設用地面積在10畝以上;

3.廠房竣工、閑置狀態1年以上;

4.畝均稅收低于8萬元（如存在出租企業未經屬地政府備案審核，不得計入地塊畝均稅收）。

三、低效工業廠房: 竣工后空置、未經備案出租和改變用地的工業廠房。具體認定標準如下:

1.廠房空置1年以上且面積在500平方米以上的;

2.廠房用于出租但未經屬地備案審核;

3.未經屬地政府批準擅自改變廠房用途（工改商、工改居）,或者經過批準但超期使用的。

抄送：縣委各部門，縣人大常委會、縣政協辦公室，縣人武部，縣法院，縣檢察院，各人民團體。

平陽縣人民政府辦公室 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2022年12月1日印發